Montag, 23. November 2020

Novelle des BauGB: Umwandlungsverbot wieder im Spiel

Das Bundeskabinett hat am 4. November 2020 den Entwurf eines Gesetzes zur Mobilisierung von Bauland (Baulandmobilisierungsgesetz) beschlossen. Die Bundesregierung möchte es den Gemeinden damit ermöglichen, leichter Bauland für den Wohnungsbau auszuweisen und sieht dabei weitreichende Änderungen des Baugesetzbuches (BauGB) vor.

Die wohl umstrittenste Änderung betrifft die Verschärfung des Umwandlungsverbots von Miet- in Eigentumswohnungen. Bislang gilt eine solche Beschränkung nur in den Gebieten, in denen die Gemeinde eine Erhaltungssatzung erlassen hat. Der neue § 250 BauGB-E sieht nunmehr vor, dass die Aufteilung eines bestehenden Wohngebäudes in Wohnungseigentum nur nach Genehmigung der Gemeinde erfolgen darf. Diese ist zu erteilen, wenn das Grundstück zu einem Nachlass gehört und das Wohnungseigentum zugunsten von Miterben begründet werden soll, die Wohnungen an Familienangehörige des Eigentümers oder an mindestens zwei Drittel der bisherigen Mieter verkauft werden sollen. Als Auffangtatbestände dienen die § 250 Abs. 2 Nr. 1 und 4 BauGB-E. Demnach ist die Genehmigung zu erteilen, „wenn auch unter Berücksichtigung des Allgemeinwohls ein Absehen von der Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nicht mehr zumutbar ist“ oder ohne die Aufteilung Ansprüche Dritter nicht erfüllt werden können, „zu deren Sicherung vor dem Wirksamwerden des Genehmigungsvorbehalts eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen ist.“ Die Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt sollen von den Bundesländern bestimmt werden. Wirksamkeit besitzt die Regelung bis 31. Dezember 2025. Hintergrund der Regelung ist laut der Gesetzesbegründung, dass gerade in Großstädten Grundstücke mit mehreren Wohneinheiten kaufen, diese in Wohnungseigentum aufteilen und nach eine Luxus-Sanierung veräußern. Vergessen werden dabei wieder die privaten Kleineigentümer, die ihre Immobilie gerade nicht als Spekulationsobjekt betrachten. Besondere Brisanz erhält dieser Punkt dadurch, dass die Regelung eigentlich bereits auf Initiative von Haus & Grund, der Immobilienwirtschaft sowie dem Großteil der Unionsfraktion, verschwunden war. Nunmehr hat sich aber wohl die SPD mit ihrer Forderung nach dem Umwandlungsverbot durchgesetzt. Haus & Grund Bayern plädiert daher mit dem Zentralverband an die Abgeordneten und Parteien, zumindest eine Ausnahmeregelung für Eigentümer zu treffen, die 12 oder weniger Wohnungen besitzen.

Daneben sieht der Gesetzesentwurf die Stärkung des kommunalen Vorkaufsrechts vor. Hierbei wird zum einen in § 24 BauGB-E klargestellt, dass die Deckung eines Wohnbedarfs der Gemeinde sowie die Innenentwicklung zu den Gründen des Allgemeinwohls gehört und somit zur Ausübung des Vorkaufsrechts berechtigt. Außerdem wird das Vorkaufsrecht auf Grundstücke mit geringfügiger Bebauung erweitert und ein neues Vorkaufsrecht für unbebaute und brachliegende Grundstücke eingeführt. 

Außerdem soll den Gemeinden die Möglichkeit gegeben werden, in Bebauungsplänen für im Zusammenhang bebauten Ortsteilen festzulegen, dass nur Gebäude errichtet werden dürfen, bei denen einzelne oder auch alle Wohnungen die Fördervoraussetzungen der sozialen Wohnraumförderung erfüllen. Darüber hinaus soll der Bauträger im Bebauungsplan verpflichtet werden können, die Einhaltung der Förderbedingungen wie die Beleg- und Mietbindung sicherzustellen. Diese Regelung soll bis 31. Dezember 2024 befristet werden, um die Auswirkungen beurteilen zu können.

Zur Erleichterung des Wohnungsbaus sieht der Gesetzesentwurf unter anderem vor, dass auch örtliche Wohnbedürfnisse der Gemeinde dem Allgemeinwohl zugerechnet werden, sodass aus diesen Gründen eine Befreiung nach § 31 BauGB möglich ist. Darüber hinaus soll zukünftig nicht mehr nur im Einzelfall vom Einfügen in die Eigenart der näheren Umgebung abgewichen werden können. Auch die Umwandlung ehemals privilegierter landwirtschaftlicher Gebäude in Wohnungen soll erleichtert werden. Demnach soll auch die mehrfache Umnutzung eines solchen Gebäudes erleichtert werden.

Schließlich soll auch die Baunutzungsverordnung erweitert werden. Dieser soll die Kategorie „Dörfliches Wohngebiet“ hinzugefügt werden. Diese Gebiet stellt eine Mischung aus Wohn- und landwirtschaftlicher Nutzung dar.